老旧电梯是电梯监管的难点和重点，随着上世纪八九十年代建设的商品楼进入老化期，我国将迎来**波电梯更新改造冲击潮。然而，由于业委会缺失、物业管理错位、*公共服务缺位等三大问题共存，物业与业主之间为此容易产生矛盾并升级，极易造成群体性冲突，滋生社会不和谐因素。
当下，广州通过试点搭建电梯事务社区治理平台，通过质监力量介入提供技术支撑，解决了电梯更新改造过程中涉事各方普遍面临的信息不对称难题，将多起因老旧电梯“带病运行”得不到解决而造成的矛盾化解在萌芽中。
三大因素致电梯大国遭遇更新改造困境
我国*早一批住宅楼建成于上世纪80年代末90年代初，距今已有20余年，作为配套的电梯也进入“老龄化”，其中北上广深**城市尤其明显。*广州市而言，广州市的电梯保有量达12.7万台，目前使用年限超15年的长期服役电梯达1.4万台。
老旧电梯“超期服役”带来的**隐患不断增加。国家质检总局近年对部分省市2523台使用15年以上的老旧电梯进行抽查，有7%的电梯存在较大隐患。业内人士认为，业委会失位、*缺位、物管错位是造成我国住宅小区老旧电梯“带病运行”、改造更新难实施的三大主要因素。
业委会长期失位，资金筹集困难
来自中国物业管理协会的数据显示，我国业主委员会的成立率不到50％，运行较好的仅有15％，而北京、广州、深圳等房地产市场发展较早的城市业委会成立比例也不到20%。广东盈隆律师事务所**律师夏建如表示，“业委会失位导致住宅小区公共事务的决策主体缺失，电梯是否更换看似由全体业主说了算，实际却是谁说了都不算。”
在老旧住宅小区，要么没有缴纳物业维修基金，要么维修基金体量较小。有不少物业经理反映说，由于业委会的缺失，电梯维修所需筹集资金的任务*落到物业身上，但这对电梯低层住户来说并不重要，他们对筹资不积极，而住高层的住户则急得团团转。
*公共服务缺位，**性能评估众口难调
不少街道负责人认为，住宅小区旧梯更新改造是业主们的事，属于私权领域，街道对此也不具相关职能，一般只有当矛盾激化并转化为信访事件后，街道综治办才被动介入。曾经处理过相关投诉的综治办人士表示，由于没有法律授权，街道介入的身份名不正言不顺，往往只能以综治维稳的名义调处。
我国老旧电梯“高负荷运转”并不少见，由于缺乏强制性的电梯报废标准，电梯**状况评估仍莫衷一是，这也给业主、制造商、物业、维保等多方纠纷埋下导火索。尽管上海、深圳等一些城市已经出台了电梯**评估规范，但评估完成之后如何进一步推进，实施细则依然空白。
物业公司长期“越俎代庖”
从法理上看，物业公司应该是受全体业主委托的“管家”，但实际上，物业公司却被业主们看成小区的主人，凡是涉及包括电梯**等在内的事务，业主也都依赖物业公司。在不少物业公司负责人看来，电梯属于全体业主的共有财产，物业公司只是配合全体业主做好相关服务及提供建议。但现实中，由于业委会的缺失，双方权责利边界不清，物业被迫承担本该由业委会担负的责任，直接导致物管方“越俎代庖”。
广州探索：搭建电梯事务社区治理平台
位于广州番禺区德兴路的开阳阁建成于1996年，是一栋33层的单体住宅楼，小区有256户，居住人口有800多人，主体为中老年人。据业主代表欧德旺介绍，从2016年5月开始，3台电梯频繁出现问题，其中2台甚至出现过停摆状况。
“电梯惊魂”事件屡屡上演，业主们大呼吃不消。一些积极分子便开始找物业公司商讨解决方案，可物管方也犯难。据涉事物业公司介绍，由于电梯老化严重，不少大件零配件如钢丝绳都面临更换，而小区物业费每平方米只有1元钱，电梯日常维保费用太低，眼看着电梯问题越来越严重，都没有维保公司愿意接手了。
考虑到**问题，且涉事电梯已超过半月没有维保，当地质监部门接到投诉到现场检查后，对其中2台问题*为严重的电梯采取了强制停运措施。广州市番禺区市场和质量监督管理局局长卢鼎说：“尽管当时住户意见很大，但这也是没办法中的办法。电梯带病运行很可能造成人员伤亡。”由于电梯更新改造久拖不决，业主与物管双方矛盾开始酝酿升级。一个个举报电话、一封封投诉信飞向当地东丽居委会、市桥街道办以及质监部门。在当地媒体的关注下，本是小区内部的电梯更新改造纠纷上升为一起公共舆论事件。
为了解决这一难题，作为电梯**监管职能部门，广州市质监局经过多方调研，搭建起电梯事务社区治理平台，统筹居委会、业主代表、物管方、维保方、民意代表、电梯厂商、质监局、行业协会等各方力量。在平台的统一协调下，开阳阁开始筹备业委会，重新聘用了物业公司，确定了筹资方案。广州市番禺区东丽社区居委会*谢健说：“电梯事务社区治理试点的推行，让我们有了技术支撑和**指导，改变了以前调解‘和稀泥’状态，从而有效化解矛盾在基层。”
广州市质监局特种设备监察处处长杨延晖表示，在老旧电梯更新改造过程中，业主属于典型的弱势群体，而有的物业公司为了赚取利润，往往请质次价低的维保公司。维保公司为了赚取利润，往往维保走过场，等电梯大修更换零件时以次充好大赚一笔。破解困局关键是要解决各方信息不对称造成的互不信任问题。
广州市质监局局长姚建明表示，要解决老旧电梯更新改造难题，关键是要建立一套社区事务治理议事规则，广州此举没有增加*财*负担，避免了传统的“大包大揽”**管理思维。广州在2012年实施**电梯**监管改革试点的正确探索路线上，推动电梯**监管从“管理1.0”迈向了“治理2.0”阶段，改变了*在电梯**监管中的被动状态。
“处理公共事务*怕信息不透明。在这套平台规则下，各方都能公开说理，不管是关于业委会还是筹集资金的事，都可以在这个平台上进行磋商。”杨延晖认为，通过治理模式解决公共事务管理难题是可行途径，同电梯事务一样，住宅小区的水、电公共设施等其他社区事务也可以“依葫芦画瓢”。
旧梯更换潮亟需*搭台补位
我国电梯保有量达360万台，
已成为名副其实的**电梯使用大国。
电梯问题已成为我国城市社区基层矛盾的导火索之一，广州电梯监管探索的“多元共治”之路具有可供复制的“样本意义”，要更好发挥作用还需从以下三方面加以**。
理顺部门职责关系，推进业委会成立
基层干部认为，旧梯更换改造往往涉及质监、住建、街道、居委会等多个部门，亟需理顺各部门职能关系，铲除“看似谁都管实则谁都没管”的灰色地带，同时以电梯维修更新为契机，加快推进业委会成立。广州盈科律师事务所周玉忠建议，应将成立业委会纳入基层社会治理体系中，将业委会成立数量纳入*考核中。
健全电梯**评估体系，制定更新改造指引细则
业内人士表示，旧梯改造更换程序复杂，*应**老旧电梯**评估体系，加强对超龄服役电梯的风险监测，制定电梯更换相关指引，隐患达到何种程度需要更新，何种程度应该改造，应该给予具体建议，同时明确业主、物业等各方权责。
转变传统管制思维，主动引导推动社区自治
随着老旧电梯更新改造潮的到来，如果延续传统的“大包大揽”管制思维，无论是职能部门还是基层*都将面临被“牵着鼻子走”的局面。杨延晖表示，推进电梯事务社区治理，关键要以*公信力为权威背书，主动引导各利益相关方力量参与治理平台搭建，如此才能厘清*和社会边界，让*在社区事务纠纷领域实现“垂拱而治”。